Rakentajan konkurssi voi vaarantaa haaveiden toteutumisen

Suomen pientaloteollisuudelle leimaa antavana piirteenä ovat jakautumiset, sulautumiset ja konkurssit. Lukuisa joukko kuluttaja-asiakkaita on menettänyt omaisuutensa ja unelmansa osaamattomien tai moraalittomasti toimivien rahan ahneiden liikemiesten ja sijoitusrahastojen liikeoperaatioissa.

Rakennusalan yrittäjäksi pääsee kuka tahansa varaton suupaltti tai onnenonkija ilman ammattitaitoa ja vastuista pääsee eroon konkurssin kautta. Takuuvastuista pääsee myöhemmin irti lopettamalla liiketoiminnan tai tekemällä konkurssin.

Suomessa on elinkeinonvapaus, joka tarkoittaa, että kuka tahansa voi toimia rakennusalan yrittäjänä. Liiketoimintakielto ei auta koska yrittäjä voi jatkaa konkurssin jälkeen toimintaa bulvaanien avulla.

Rakennuttajan riskejä kuvaa konkreettisesti eräs rakennusvalvonnalle osoitettu lupahakemuksen selostus vuodelta 2023. Selostus on suora lainaus viranomaisen julkipanoilmoituksesta, joka kuului seuraavasti:

Lähde: lupapiste.fi, kuntien julkipanoilmoitukset

Konkurssiin ajautuminen ei ole rikos. Konkurssin taustatekijöitä ovat yritysjohdon virheet, väärä liiketoimintastrategia, huono laatu ja kilpailu liian pienillä katteilla. Käyttökate kertoo, kuinka paljon yrityksen liikevaihdosta jää katetta, kun siitä vähennetään yrityksen toimintakulut. Rakennusteollisuus RT ry:n mukaan talonrakennusyritysten käyttökate on viime vuosien aikana asettunut noin 5 prosentin tienoille. Vuonna 2021 Den Finland Oy:n käyttökate oli 6,7 %.

Myyntimäärien romahtaessa kassavirrat tyrehtyvät ja yritys ajautuu nopeasti maksukyvyttömyyteen, ellei yritykseen saada pumpattua lisää käyttöpääomaa. Taloudellisen tilanteen heikentyessä riskinä on, että yritysjohto syyllistyy myös petokselliseen toimintaan.

Lähde: Tilastokeskus

Konkurssien seurauksena kuluttaja-asiakkaat menettävät talounelmansa, aliurakoitsijat ansionsa, tavarantoimittajat saatavansa. Mikäli konkurssipesässä on varoja, nämä jaetaan velkojien saantijärjestyksessä.

Useilla asunto-osakeyhtiöillä on RS-järjestelmän (RS = Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema) tuoma rakentamisvaiheen vakuus, jonka asunto-osakeyhtiön perustajaosakas (grynderi) on antanut ns. RS-pankin säilytettäväksi.

Rakentamisajan vakuuden tarkoituksena on kattaa kustannukset, jotka aiheutuvat rakennustöiden saattamisesta loppuun, jos rakennustyöt keskeytyvät alkuperäisen urakoitsijan toimesta

RS-vakuus ei kuitenkaan tarjoa 100 % turvaa. Vakuuksien määrä lasketaan kauppahinnasta. RS-vakuudet eivät riitä kattamaan kuluja, jos asunto on myyty pienellä kauppahinnalla ja suurella yhtiölainalla. Tilanne kohenee huomattavasti uuden asuntokauppalain myötä, jolloin RS-vakuuden tulee olla 70 % velattomasta kauppahinnasta.

Pankki ei pääsääntöisesti vapauta RS-vakuuksia ennen konkurssituomiota. Rakennustyömaa voi pysähtyä maksukyvyttömyyden tai muiden rahoitusvaikeuksien johdosta jo huomattavasti ennen konkurssituomiota. Tänä aikana asunnon ostajat eivät voi tehdä mitään rakennustöiden jatkamiseksi. Tilanne on vaikea. On päätettävä kuka ottaa huolekseen rakentamisen loppuunsaattamisen, vastuut ja velanhoidon.

Ei ole tavatonta, että rakentajan konkurssissa ostajat menettävät maksamansa rahat. Ostajilla on kuitenkin mahdollisuus purkaa kauppa tai siirtyä käyttämään päätäntävaltaa asunto-osakeyhtiössä.

Talopaketin ostajan pitäisi aina vaatia myyjältä suorituskyvyttömyysvakuus eli pankkitakaus tai vakuutusyhtiöltä otettu vakuutus. Suorituskyvyttömyysvakuudella ei voida saattaa kesken jääneitä rakennustöitä loppuun, mutta voidaan korjata virheitä, joita ei olisi voitu havaita vuositarkastuksessa.

Suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava suuruudeltaan sellainen, että se kattaa mm. kylpyhuoneen tai yläpohjan homevaurioiden korjauskustannukset eli kymmenien tuhansien eurojen suuruinen.

Talopaketin ostajan ainoa rakentamisen aikainen turva on oikeasuhtainen maksupostitaulukko. Myyjän intressi on saada rakennuttajalta rahat mahdollisimman etupainotteisesti. Poikkeuksen tässä tekee Älvsbytalo, jonka asiakas joutuu liikuttamaan rahaa vasta, kun talo on toimitettu ja lopputarkastus on tehty.

Myyjä voi lähettää laskun, vaikka todellinen valmiusaste työmaalla ei vastaa maksupostitaulukon valmiusastetta.

Maksupostitaulukko oli DEN Finland Oy:n kohdalla erittäin tulkinnanvarainen koskien ainoastaan runkotöitä. Esimerkiksi sisustustöitä, keittiötä, kalusteita ja LVIS-töitä ei mainita taulukossa lainkaan. Huomattavaa on myös, että puolet toimituksesta maksetaan heti runkotyön valmistumisen yhteydessä. Tällainen maksuposti on etupainotteinen ja huomattava riski rakentajan ajautuessa maksukyvyttömyyteen.

Talopakettitoimituksen kohdalla ostaja joutuu itse selvittämään mihin hintaan ja kenen toimesta rakennushanke on mahdollista saattaa loppuun. Viivästymisestä aiheutuu moninaista harmia ja lisäkustannuksia. Usein pankin kanssa joudutaan käymään lainaneuvotteluja ja selvittelemään jatkosuunnitelmia.

Yllä DEN Finland Oy:n kauppasopimuksen maksupostitaulukko

Vuositarkastuksen jälkeen talopaketin ostajalla ei ole myyjän puheita kummempaa suorituskyvyttömyysvakuutta. Jos myyjä ei suostu korjaamaan virheitä tai on ajautunut maksukyvyttömäksi, joutuu rakennuttaja itse maksamaan mahdolliset korjauskulut.

Tarkastuslista

• Etsi tietoa rakentajan tilinpäätöksistä. https://www.prh.fi/fi/kaupparekisteri/tietopalvelut/virre/virre-ohjeet/tilinpaatoshaku.html
• Selvitä toimiiko rakentaja lyhytjänteisesti (nimenmuutokset, sulautumiset, johdon vaihdokset yms.) https://tietopalvelu.ytj.fi/
• Selvitä onko rakentajalla verovelkaa https://tietopalvelu.ytj.fi/
• Selvitä onko rakentajalla vireillä velkomusasioita https://www.protestilista.com/
• Tarkista Oikeusrekisterikeskuksen maksukyvyttömyysrekisteristä onko toimittajalla vireillä maksukyvyttömyysasioita https://maksukyvyttomyysrekisteri.om.fi/
• Tarkista rakentajan vakuudet konkurssitilanteen varalta
• Arvioi todennäköisyyttä saada rakentaja vastuuseen rakennusvirheistä kymmenen vuoden ajan.
• Arvioi ovatko kauppasopimuksen maksupostin ehdot liian etupainotteiset. Etupainotteinen maksuposti on merkittävä talokaupan riskitekijä.
• Älä suostu ennakkomaksuihin. Talopakettitoimittaja ei saa vaatia kuluttaja-asiakkaalta ennakkomaksuja. Mikäli talotoimittaja laskuttaa etukäteen, on summalle asetettava ennakkomaksun turvaava vakuus. Vakuudeksi kelpaa rahatalletus, pankkitakaus tai takausvakuutus. Älä hyväksy muita vakuuksia. Riskinä on, ettei toimittaja ole noudattanut lakia. Pyydä vakuusasiakirjasta jäljennös ja tarkista vakuuden asettajalta vakuuden turvaavuus.

Konkurssitapauksia
JEO-TALO

Rakennustoimisto J.E. Ollil Oy (aputoiminimi JEO-Vent) kaatui konkurssiin vuonna 2002. Rakennustoimisto J.E. Ollil Oy merkittiin kaupparekisteriin 27.11.1964. Yhtiö valmisti JEO-TALO HUS tavaramerkillä pienelementtitaloja. Tavaramerkki rekisteröitiin 29.10.1997. Tavaramerkin voimassaolo erääntyi 15.3.2009.

Pienelementtien etuna oli niiden keveys. Kaksi miestä pystyi nostamaan JEO-TALO:n pienelementit paikoilleen ilman suurempia vaikeuksia. Vastaavia pienelementtitaloja valmistivat myös Sasmo-talot, Vaaja-lämpötalot, A-talot, Makrotalo ja Familia-talot.

Tyypillisen 1980-1990-luvuilla rakennetun JEO-TALO:n voi tunnistaa mm. tuolloin muodikkaasta vaaleasta Kahi-lohkotiiliverhouksesta ja verhoukseen liittyvistä espanjalaistyylisistä kaaritehosteista, jykevästä umpitammisesta ulko-ovesta, aukeamattomista tummanruskeista tuuletusluukulla varustetuista ikkunanpuitteista, joissa oli nelinkertaiset lämpölasit. Ikkunapuitteissa käytettiin myös ulkopuolelta irrotettavia ristikoita. Taloihin oli usein valittu aumakatto. Talopaketteihin sai lisätilauksena Jeo-Vent ilmastointikojeen.

JEO-TALO:n historiaa tarkasteltaessa on palattava vuoteen 1961, jolloin J.E. Ollil osti Vähäkyrön Vedenojalla sijaitsevan tehdasalueen sahalaitokset ja aloitti talojen valmistuksen.

Rakennustoimisto J.E. Ollil Oy:n kohtaloksi koitui ulkomaanvienti. Yhtiön tarkoituksena oli toimittaa yhteistyökumppanilleen Hollantiin kaikkiaan 70 puutaloa. Talojen arvo oli noin 20 miljoonaa markkaa.

Projektin suunnittelu- ja käynnistysvaihe kesti vuoden. Toimitukseen sisältyi kuutta eri mallia olevia taloja. Talot oli suunnitellut hollantilainen arkkitehtitoimisto. Rakennesuunnittelu oli tehty yhdessä hollantilaisten ja J.E. Ollil Oy:n suunnitteluosaston kanssa. Ensimmäiset talot toimitettiin vuoden 1997 aikana.

Hollannin vientiprojekti kuitenkin epäonnistui ja yhtiö ajautui konkurssiin. Talotoimitusten laatu ei vastannut tilaajan odotuksia. Korjauskustannukset ylittivät yrityksen kantokyvyn. Konkurssipesä otti yhtiön hallintaan 20.3.2002 ja lakkautti yhtiön toiminnan 19.12.2005.

Finndomo Oy
Vuonna 2012 Keskon yhteistyökumppanin Finndomo Oy:n konkurssista pientaloteollisuus ei oppinut mitään. Sen sijaan liikemiehet ja sijoitusrahastot oppivat kuinka kuluttajansuojalakia voidaan kiertää ja jatkaa kuluttaja-asiakkaiden kohtelua lähes entiseen tapaan.

Sisco Oyj
Helsingin käräjäoikeus asetti Sisco Oyj:n konkurssiin 15.11.2019. Käräjäoikeus hylkäsi myös yhtiön hakemuksen pääsystä yrityssaneeraukseen. Tytäryhtiö Sisco Asunnot Oy oli asetettu konkurssiin jo aiemmin 13.5.2019.

Siscolta jäi useita rakennusprojekteja kesken. Vantaan Ylästöön oli suunniteltu pientaloja, jotka varattiin nopeasti heti julkistuksen jälkeen. Siscon asunnoissa käytettiin valmiita moduuliratkaisuja ja vakioituja sisustusmateriaaleja. Rakenteissa ilmeni merkittäviä ongelmia mm. kylpyhuoneen laattojen irtoamisia.

Lappli-Talot Oy
Torniolainen 1980-luvulla perustettu Lappli-Talot Oy ei onnistunut katkaisemaan tappiollista kierrettä, vaan päätti lyödä "hanskat tiskiin". Yhtiö kertoi tiedotteessaan toiminnan olleen pitkään tappiollista, eikä tappiokierrettä pystytty toimenpiteistä huolimatta katkaisemaan. Tilanteen johdosta Lappli-Talot Oy:n hallitus päätti ajaa loppuvuodesta 2020 Lapplin liiketoiminnan alas ja sulkea samassa yhteydessä Tornion talotehtaansa.

Omatalo Oy
Sonkajärveläinen puutalovalmistaja Omatalo Oy jätti konkurssihakemuksen Pohjois-Savon käräjäoikeudelle maanantaina 4.1.2021. Yhtiö asetettiin konkurssiin tiistaina 5.1.2021. Yhtiölle oli kertynyt mm. maksamatonta verovelkaa.

Rakennusvarma Oy
Tuusulan asuntomessujen rakentaja nurmijärveläinen Rakennusvarma Oy ajautui konkurssiin 24.10.2019. Rakennusvarman tarkoituksena oli rakentaa Tuusulan asuntomessualueelle 12 asuntoa käsittävä kaupunkipientalo. Kohde jää kokonaan toteuttamatta.

Oy Trä Kronor Ab
Tuusulan asuntomessualueen rakentaja Oy Trä Kronor Ab ajautui konkurssiin. Itä-Uudenmaan käräjäoikeus asetti startup-yrittäjän aloittaman puutalohankkeen Oy Eliaksenpolku 3 Ab konkurssiin 18.1.2021. Yhtiö tunnettiin aiemmin nimellä Oy Trä Kronor Ab. "Trä kronor Townhouse-kodit" nimellä markkinoidut asunnot jäivät keskeneräisiksi.

Oy Spinkkilä Ltd
Naantalin asuntomessualueelle taloja rakentanut rakennusyhtiö Oy Spinkkilä Ltd hakeutui konkurssiin 17.8.2022. Yritys työllisti 15 työntekijää. Lounakallion rakennuskohde muodostui neljästä talosta. Taloista kaksi oli suljettu messuvierailta.

Kahdesta avoinna olleesta keskeneräisestä talosta puuttui viimeistelytöitä ja vesi. Talot ostaneille rakentajan konkurssi tuli täytenä yllätyksenä. Rakentajan mukaan rajusti kohonneita kustannuksia ei pystytty siirtämään hintoihin. Talojen neliöhinta oli 6 000 euroa.

Saagatalot Oy
Siklatalot Oy irtosi keväällä 2020 Sikla-konsernista ja jatkoi toimintaa itsenäisenä yhtiönä uudella Saagatalot Oy:n nimellä. Yhtiö markkinoi täysvalmista talotoimitusta, johon kuului myös maatyöt.

Liminkalainen Saagatalot Oy menetti pääomansa kesällä 2022 ja joutui lopettamaan pientaloliiketoimintansa vuoden 2022 kesäkuun lopussa. Saagatalolla oli ainakin yksi 20.9.2022 päivätty 7 570 euron velkomustuomio. Velkojana oli Ojan Rauta Oy.

Kontiolahdella toiminut Aatelitalot Oy ajautui maksukyvyttömäksi. Pohjois-Karjalan käräjäoikeus asetti Aatelitalot Oy:n konkurssiin sen omasta pyynnöstä 10.8.2022. Aatelitalo työllisti 23 henkilöä. Yhtiöllä oli velkoja vajaat kaksi miljoonaa euroa. Suurin velkoja oli OmaSp-Pankki.

Evesa Oy
Talopaketteja rakentanut Evesa Oy jätti yrityssaneeraushakemuksen Pirkanmaan käräjäoikeudelle 5.8.2022. Käräjäoikeus puolsi yrityssaneeraushakemusta. Evesa Oy:n taloudellinen asema oli vaikeutunut keväällä 2020 koronapandemian puhjettua. Maksukyvyttömyyteen Evesa Oy ajautui myöhemmin vuoden 2022 alkupuolella. Kustannusten noustua kaikki kiinteähintaiset kauppasopimukset muodostuivat tappiollisiksi.

Foudia Housing Oy

Espoon Nokkalanpoukamassa taloja rakentanut Foudia Housing Oy ajautui maksukyvyttömäksi ja asetettiin konkurssiin 23.11.2022. Asunto-osakeyhtiö Espoon Nokkalanpoukaman 17 upean erillistalon rakentaminen keskeytyi pahaan aikaan talven kynnyksellä. Asunnonostajat ehtivät maksaa keskeneräisistä taloista noin kahdeksan miljoonaa euroa. RS-vakuutena pankissa oli noin miljoona euroa.

Talojen hinnat vaihtelivat 600 000 ja 1 000 000 euron välillä. Tontin omistaja oli OP-tonttirahasto. Asunnonostajilla oli mahdollisuus lunastaa tonttiosuus omakseen. Tonttiosuuden lunastushinnat vaihtelivat 200 000 ja 300 000 euron välillä.

Kero Hirsitalo Oy
Oulun käräjäoikeuden Kero Hirsitalo Oy:lle 14.4.2020 asettama yrityssaneerausmenettely ei onnistunut. Yhtiö ajautui konkurssiin 14.12.2022. Yhtiön rinnakkaistoiminimi oli Kero Loghouses Ltd ja aputoiminimi Kero Rakennuspalvelu. Vuonna 2007 perustetulle yhtiölle oli kertynyt mm. kaksi velkomustuomiota ja maksamatonta verovelkaa. Velkojina olivat Koillistie Määttä Oy (16 539 €) ja Jalotakka Oy (5 920 €).

Kero Hirsitalolla oli varsin näyttävä hirsitalomallisto. Yhtiö markkinoi vuodesta 2020 alkaen KERO-ekohirsirakennetta, joka jäljitteli ulospäin aitoa hirsirakennetta.

Konkurssi oli valitettava siitäkin syystä, että KERO-ekohirsirakenteen energiatehokkuus oli ylivoimainen. Yksiaineisella hirsirakenteella ei saavuteta vastaavaa energiatehokkuutta. Tavanomaisen omakotitalon 204 mm paksun yksiaineisen lamellihirren seinän U-arvo on 0,53 ja erittäin paksun 270 mm. hirren U-arvo on 0,41.

KERO-ekohirsipaksuudet olivat 19 cm, 29 cm ja 39 cm. Energiatehokkuudeltaan 29 cm paksu KERO-ekohirsirakenne vastasi yhtiön ilmoituksen mukaan 72 cm paksua puuta (U=0,167) ja 39 cm paksu hirsi 97 cm paksua puuta (U=0,121). Vertailutietona DEN Finland Oy:n ilmoittama matalaenergiatalon ulkoseinän lämmönläpäisykerroin on huomattavasti heikompi U=0,16.

KERO-ekohirsi rakentui sisä- ja ulkosivuilla olevista 23 cm korkeasta Pölkky Oy:n valmistamasta mäntylankusta ja niiden välissä olevasta norjalaisesta kuusihakkeesta valmistetusta laadukkaasta Hunton-puukuitueristeestä. KERO-ekohirsi oli rakenteeltaan kevyt ja painumaton. Talon runko voitiin kasata käsivoimin.

Yksiaineisessa lamellihirressä lamellihirren pystysuuntainen keskilamelli tekee rakenteesta painumattoman, koska puu ei elä rungon pystysuuntaisesti, vaan vuosirenkaiden ja rungon säteen suuntaisesti.

Toisin kuin Honkarakenteen lamellihirressä Finnlamellin markkinoimassa ryhti-hirsirakenteessa ei ole pystysuuntaista keskilamellia. Lamellihirsien liimat on yleensä testattu kestämään 40 vuoden säärasitusta. Nykyaikaisen omakotitalon tekninen kestävyys tulisi kuitenkin olla vähintään 50 vuotta.

Epävarmuus lisääntyi vuoden 2022 lopulla
Kontiotuote Oy
DEN Finland Oy:n kilpailija PRT Forestin tytäryhtiö hirsitalotehdas Kontiotuote Oy ilmoitti käynnistäneensä yt-neuvottelut mahdollisten lomautusten vuoksi. Viennissä oli tapahtunut peruutuksia, kun rakentaminen ulkomaisissa kohteissa pysähtyi. Vientinäkymien nopea heikentyminen tulee vaikuttamaan väistämättä myös samoilla vientimarkkinoilla kilpailevan Finnlamellin tulokseen.

Jukkatalo Oy
Kotimaan tilanne ei myöskään ennusta hyvää. Epävarmuus lisääntyy ja rakentaminen supistuu. PRT Forestin toinen tytäryhtiö Jukkatalo Oy ilmoitti käynnistävänsä työvoiman vähentämistä koskevat muutosneuvottelut. Tarkoituksena oli varautua noin 30-50 henkilötyövuoden sopeuttamistarpeeseen vuoden 2023 aikana.

Sikla Oy

Sikla Oy jätti 12.1.2023 Oulun käräjäoikeuteen yrityssaneeraushakemuksen. Samaan aikaan yrityssaneeraushakemuksen jättivät Siklan tytäryhtiöt Siklaelementit Oy ja Siklatilat Oy.

Yhtiö pahoitteli tilannetta tiedotteessaan 12.1.2023 ja kertoi, että toiminta on kärsinyt viime vuosien aikana monista häiriötekijöistä, ja ne ovat ylittämässä yhtiön taloudellisen kantokyvyn.

Yhtiö työllisti suoraan 150 henkilöä. Yhtiön pääkonttori sijaitsi Oulussa, elementtitehtaat Limingassa ja Siikalatvalla sekä toimipisteet Tampereella ja Vantaalla. Yhtö keskittyi mm. yhtiömuotoisten kotien rakentamiseen. Janneniska Rent Oy velkoi Siklatilat Oy:ltä 3719€.